Min syn på de senaste händelserna på bostadmarknaden. Egentligen har inte aktörerna blivit mer negativa, endast yttre faktorer har påverkat.

Stockhoms innerstads bostadsrättsmarknad:

I Juni vidgades kreditspreadarna snabbt mellan riskfria placeringar och mer riskfyllda placeringar (e.g. bolåne placeringar). Bankerna är när de ska återfinansiera sina åtaganden, hänvisade till denna marknad för mer riskfyllda placeringar. Detta har lett till att spreaden mellan riksbankens reporänta och bankernas bolåneränta har ökat. Förnärvarande är denna spread (skillnad) c:a 1 procent-enhet, innan spread-ökningen var denna c:a 0,5 procentenheter.

Detta innebar c:a 10% ökning i lånekostnad (4,5% till 5% ränta, betyder en 10%-ig ökning), och har följdaktligen inneburit en prissänkning med C.a 10% för att hålla bostadskostnadens andel av inkomsten på konstant nivå. Detta är oberoende från riksbankens höjningar av reporänten, som dessutom förmodligen kan anses vara diskonterad av marknaden.

Detta är också den ungefärliga nivå på säkningen på marknaden vi har sett. Därför kan man inte säga att vi har sett något prisras i den meningen att de förväntade bostadskostnadernas andel av inkomsten har sjunkit. Utan snarare är det enbart en effekt av yttre faktorer.


Förövrigt tror jag att vi nu har nått en sådan nivå på bostadspriserna att det enbart är lönerna som är begränsande för hur högt bostadspriserna kan fortsätta att stiga. Detta tror jag för att om bostadspriserna stiger snabbare än lönerna, får folk betala över 50% av sin nettolön för bostaden. Detta argument förstärks av att "luftpengar"(uppskov) nu beskatttas. Annars hade effekten behövt gå via små lägenheter (då dessa köpare normalt inte har någon annan lägenhet att sälja). Med andra ord har vi en begränsad uppsida, där begränsningen sätts av löneutvecklingnen.

Nedsidan verkar dock i sammanhanget obegränsad, och jag nöjer mig med att nämna de exemplen som dyker upp omedlebart:

1. Återinförd spread mellan villa och bostadsrättslån (tex 0,5 % eneheter, borde ge 10% sänkning enligt ovan)

2. Psykologi. Hittils har den härskande uppfattningen varit att " bostadspriser kommer alltid gå upp, då inflyttningen till Stockholm är så stor" Förutom att det inte är en logiskt korrekt upfattning (alla som genuint förstår ekonomi vet varför), innebär just det faktum att majoriteten verkar tro på den, att de bara finns nedåtrisker.

3.Tidigare "uppskov" kommer snart förmodligen av bankerna att anses som "förmånliga lån till staten, men staten har förtursrätt vid konkurs". Detta kommer förmodligen få bankerna att se dessa uppskov som lån och inte som kontantinsats.

4. I SBABs fall kan man vänta att när Stockoholms innerstads bostadsrättsmarkad väl faller, kommer en justering av kontantinsatsen från 0% av lånebeloppet till 10% av lånebeloppet (i SBABs fall) ytterliggare spä på nedgången.