Det var en tillfällig höjning av bud-start

Så var det med det...

Kanske upp ändå? - Förbryllande budstarts ökning

Det verkar som om vi har en liten prisökning ändå (c:a 1%) även om jag plockar bort de fyra försäljningar med högst budstart (då kommer jag ner till normal budstarts nivå).

Vad som fortfarande förbryllar är att budstarter sker på högre nivåer (se mina två senaste artiklar plus kommentarer till dessa).

Slutsatsen är att det är för tidigt att säga om budstartsökningen är något trendbrott och vad det i sådanafall betyder. Jag ska försöka följa upp detta i slutet av denna vecka för att se om trenden håller i sig.

Uppdatering: Bostadspriser ner/oförändrat?

Inspirerad av hypotesen i mitt senaste inlägg (budstart är korrelerad med bostadsrättens marknadsvärde), valde jag att plotta budpremium (dvs procent som slutpris överstiger budstart) för de senaste veckorna. Den tjockare linjen är rullande tre-veckors snitt.

Jag har försökt rensa för effekten av ökad andel fastpriser, genom att rensa ut alla budpremier som är 0% eller mindre (mindre, eftersom "fast pris" naturligtvis inte innebär att man inte kan pruta...). Jag vill rensa för fastpriser, eftersom dessa utgånspriser generellt sätts högre än vanliga utgångspriser, och skulle ge en överskattning av budpremie-nedgången.

Förutom att indikera ett sjunkande marknadspris för bostadsrätter under de senaste 13 veckorna, indikeras även oförändrade eller sjunkande priser den senaste veckan.

Bostadsrättspriser upp i Stockholms innerstad?

Sista veckan (relativt den förra) verkar priserna ha gått upp med c:a 5% (se övre kurva):

Eftersom denna graf baserar sig på en sådan litet urval och jag inte korrigerar för variationer i fördelning mellan små/stora lägenheter eller bra/dåliga lägen, får man naturligtvis vara försiktig när man tolkar denna graf.

För att i någon mån kunna utvärdera om mixen av lägenheter har ändrats, har jag även plottat (i nedre kurvan i grafen ovan) utgångspriset (för de lägenheter som blev sålda en viss vecka), och om man antar att utgångspriset reflekterar sådana faktorer som läge/storlek etc, ser man (eftersom utgånspriserna har stigit med c:a 10%), att faktiskt att det verkar som om lägenhetspriser med jämförbar standard har sjunkit med 5% denna veckan (relativt den förra).

Det är värt att notera att (ifall hypotesen om korrelation mellan budstart och marknadsvärde är korrekt) att det sista veckan har sålts markant "bättre" lägenheter än tidigare. Om detta beror på en allmän tro på att "bättre" lägenheter håller sitt värde bättre, låter jag vara osagt.

Ovanstående analys verkar i stort sett vara korrekt även om man splittar (det allt för begränsade materialet) i kategorier små resp. stora lägenheter se graf (de två nedre kurvor är utgångspris, de två övre är slutpris för små resp. stora lägenheter.):


Naturligtvis ska man vara mycket försiktig med att dra slutsatser på detta begränsade material, men jag väljer att publicera det, och överlåter till läsaren att bedöma informationsvärdet.

Kommentarer som lägger fram intressanta hypoteser (helst med fakta som stöder dessa) om varför det ser ut som det gör i graferna välkomnas.

Märkligt inlägg från Matias Mauritzon på di.se

bolånekrisen är ju redan här. Den har ju iallfall redan påverkat oss via interbankräntan. Se inlägg från 26 Oktober.

Vanliga missuppfattningar om statistik på www.maklarstatistik.se

1. Prisutvecklingen är INTE beräknad på start- och slut- pris under en period, utan snarare med linjär regression, enligt minsta kvadrat metoden. Enklast gör man detta för hand genom att dra en rät linje som har lika stor area (om man fyller i till den verkliga linjen) ovanför sig som under sig. Man kan dock fundera över om detta är den bästa / mest lättförståeliga metoden.

2. Prisutvecklingen för villor presenteras även några månader framåt i tiden. Detta betyder dock inte att maklarstatistik vet vad kontraktspriserna på villor är. Däremåt är datumet för priset satt till tillträdesdatum, som ju naturligtvis ligger framåt i tiden. Detta gör de förmodligen för att statistiken skall vara jämförbar med exvis SCBs statistik. Jag hade hellre sett att kontraktdatum användes, då jag är intresserad av att kunna se påverkan av nyliga händelser. På det sättet maklarstatistik.se presenterar resultaten, "smetas" den informationen ut. Men jämförbarhet är ganska viktig då urvalet när det gäller villastatistik är ganska begränsad.

Källa: www.maklarstatistik.se/pm2006.pdf ; Egen analys

Utveckling bostadsrätter i Stockholms innerstad fram till och med vecka 45