Eftersom denna graf baserar sig på en sådan litet urval och jag inte korrigerar för variationer i fördelning mellan små/stora lägenheter eller bra/dåliga lägen, får man naturligtvis vara försiktig när man tolkar denna graf.
För att i någon mån kunna utvärdera om mixen av lägenheter har ändrats, har jag även plottat (i nedre kurvan i grafen ovan) utgångspriset (för de lägenheter som blev sålda en viss vecka), och om man antar att utgångspriset reflekterar sådana faktorer som läge/storlek etc, ser man (eftersom utgånspriserna har stigit med c:a 10%), att faktiskt att det verkar som om lägenhetspriser med jämförbar standard har sjunkit med 5% denna veckan (relativt den förra).
Det är värt att notera att (ifall hypotesen om korrelation mellan budstart och marknadsvärde är korrekt) att det sista veckan har sålts markant "bättre" lägenheter än tidigare. Om detta beror på en allmän tro på att "bättre" lägenheter håller sitt värde bättre, låter jag vara osagt.
Ovanstående analys verkar i stort sett vara korrekt även om man splittar (det allt för begränsade materialet) i kategorier små resp. stora lägenheter se graf (de två nedre kurvor är utgångspris, de två övre är slutpris för små resp. stora lägenheter.):
Naturligtvis ska man vara mycket försiktig med att dra slutsatser på detta begränsade material, men jag väljer att publicera det, och överlåter till läsaren att bedöma informationsvärdet.
Kommentarer som lägger fram intressanta hypoteser (helst med fakta som stöder dessa) om varför det ser ut som det gör i graferna välkomnas.
Inlägg
4 kommentarer:
Jag glömde att nämna att källan är en innerstadsmäklare, och att antalet försäljningar som är med i underlaget är redovisat i tabellen under grafen.
Finns det något som helst stöd för det påstådda sambandet mellan utgångspris och slutpris ? Jag ser snarare ett omvänt samband: min erfarenhet är att ju lägre utgångspriset är desto högre blir slutpriset.
Det är ingen slump att s.k lockpriser används...
Nej, jag har inga belägg för det, då hade jag redovisat det. Jag skriver också att det är en hypotes.
Men lockpriser kan man använda för både dåliga och bra lägenheter och jag ser ingen omedelbar anledning till varför man skulle använda de oftare för bra lägenheter eller tvärtom.
I snitt borde därför det relativa utgångspriset kunna vara en bra proxy för "marknadsvärde"
Nu blev jag tvungen att kolla det (det här tar för mycket tid....) och så här ser det ut:
Average of Budstart
1-1,5 rum 2+ rum
Kungsholmen38 534 39 209
Söder 39 074 38 865
Vasastan40 406 40 810
Östermalm45 530 44 185
Som du ser har jag fel när det gäller små/stora lägenheter, medan det för fina/sämre områden verkar finnas ett visst samband.
Och de värdena baseras på alla 13 veckors budstart.
Skicka en kommentar