1. Prisutvecklingen är INTE beräknad på start- och slut- pris under en period, utan snarare med linjär regression, enligt minsta kvadrat metoden. Enklast gör man detta för hand genom att dra en rät linje som har lika stor area (om man fyller i till den verkliga linjen) ovanför sig som under sig. Man kan dock fundera över om detta är den bästa / mest lättförståeliga metoden.
2. Prisutvecklingen för villor presenteras även några månader framåt i tiden. Detta betyder dock inte att maklarstatistik vet vad kontraktspriserna på villor är. Däremåt är datumet för priset satt till tillträdesdatum, som ju naturligtvis ligger framåt i tiden. Detta gör de förmodligen för att statistiken skall vara jämförbar med exvis SCBs statistik. Jag hade hellre sett att kontraktdatum användes, då jag är intresserad av att kunna se påverkan av nyliga händelser. På det sättet maklarstatistik.se presenterar resultaten, "smetas" den informationen ut. Men jämförbarhet är ganska viktig då urvalet när det gäller villastatistik är ganska begränsad.
Källa: www.maklarstatistik.se/pm2006.pdf ; Egen analys
Prenumerera på:
Kommentarer till inlägget (Atom)
Inlägg
2 kommentarer:
Hej,
Jättebra och tänkvärd sida! Jag har nu läst den sida du hänvisar till och jag ahar fortfarande n del frågetecken. Det står att linjär regression (din förklaring av det är bra och lättförståelig) används men om man läser noggrant så verkar det som det gäller enbart 12 månaders statistiken. Har jag fel där?
För övrigt tycker jag att det är genant att mäklarförbundets Lars Kilander säger att det gått ned med 3 % från toppen i augusti. Det han pratar om då är ett rullande 3 månaders medelvärde där augusti ingår i båda perioderna.
Ta nedanstående som ett exempel med siffror tagna för att förenkla resonemanget:
Säg att det för juni, juli,augusti var ett snittpris på 100'/kvm med topp för denna 3 månaders period. I augusti var priset 100'/kvm. I september var det oförändrat 100'/kvm. En 3 % nedgång ger då ett medelvärde på 97'/kvm och för att det skall gå ihop måste priset fallit med 9 % under oktober. Det här var ändå ett snällt exempel, det skulle kunna vara så här också fortfarande 3 % nedgång:
Under juni, juli så var priset 90'/kvm för båda månaderna för att sedan under augusti stiga kraftigt till 120'/kvm. Det ger ett medelvärde på 100'/kvm för den perioden. Under september håller sig augusti priserna på 120'/kvm för att sedan under oktober falla kraftigt. En 3% nedgång för denna 3 mån. jämfört med augustis 3mån. perioden ger då för oktober månads prinsnivå (x):
(120+120+x)/3 =97 vilket ger ett pris under oktober på 51'/kvm, dvs en prisnedgång på 57 %. Jag säger inte att det är så men det vsiar hur lätt det är att ljuga med statistik.
Lars Kilander tror jag gör mäklarna en björntjänst med att säga så. Han avsikt är väl att invagga köparna att det fortsätter upp snart efter ett litet hack och att de skall slå till nu. Men för mäklarna som gärna vill snabbt göra affärer så vill nog säljarna ha mer betalt än vad marknaden tillåter. de se nog framför sig siffran 3% när det i själva verket sjunkit betydligt mer.
En annan förklaring är att Kilander inte vet bättre men den tror jag inte på, han har säkert kontakt med många mäklare och de nämner nog inte siffran 3 %.
En annan sak som slår en är att tidningar bara refererar en pressrelease rätt av utan någon egen analys alls. Inga svåra frågor som de följer upp utan bara snälla. Du har en mycket mer grundlig och bättre analys
Tack, kul att du upskattar sidan.
Lite korta kommentarer på ditt inlägg:
Jag tolkar det som att deras "nuläge"/"tendens (för bostadsrätter/villor) som redovisas som pilar, är baserade på samma metod som 12-månadersutvecklingen ("prisutveckling"). Observera dock att någon procentuell utveckling inte ges för nuläge/tendens.
Vilken metod Lars Kilander använder är för mig höljt i dunkel, men om han har använt utvecklingen på 3 månaders rullande medelvärde är det ju precis som du säger så att han underskattar toppens höjd (det är ju därför man gör rullande medelvärde, för att släta ut fluktuationer), och därmed underskattar prisfallet.
Något som belyser din kommentar om att tidningar tar pressreleasen rakt av, är vid förra maklarstatistik-släppet i Oktober. Då hade verkligen DI.se kopierat rakt av, och rapporterade stigande priser under de senaste 12(!) månaderna, trots att det riktiga nyhetsvärdet var att det såg ut som ett fall hade skett sista månaden. DI.se ändrade iofs sin artikel efter någon timma, efter massiv kritik i kommentarsektionen.
Skicka en kommentar