Sedan var det en kommentar till förra inlägget som tyckte jag skulle göra ett svenskt case-shiller. (antar han menade att jämföra KPI utveckling med hus/fastighetsprisutveckling). Denna gjorde någon annan i September 2007 genom att överlagra graf (med data från SCB) med en case-shiller graf. Jag testade själv med siffror från SCB och det såg likadant ut. Men varning, man väljer ju själv var man vill att det svenska indexet ska börja i den amerikanska grafen.
Som jag förstår hypotesen, ska KPI utveckling och husprisutveckling ska gå parallelt - dvs konstant kvot mellan dem.
Som ni ser, kan man om man tror på hypotesen gissa sig till när botten är nådd, och hur stor fallhöjden är. Men som jag har argumenterat för i ett tidigare inlägg (tror jag), så ska man nog undvika att tolka huspris/KPI = konstant som en absolut sanning.Det borde finnas mer data att stoppa in nu eftersom det har gått ett år sedan jag (och den som har gjort grafen) gjorde analysen.
Inlägg
11 kommentarer:
Som jag skrev senast, tror botten är nåd vid 45000, kommer inte bli lägre än så. Snart kommer räntan sänkas ännu mer.
Tror inte på någon botten nu. Tusen kickade genom fackliga varsel varje dag och det är bara toppen. Nästa år kommer företagstjänster dra igång sin resa med uppsägningar när investeringarna faller. Det har redan blivit markant tuffare för våra nyexade (är högskolelektor) som traditionellt bidragit till att driva på markanden för ettor i Stockholm genom fina ingångslöner. Någon prisdrivande motor kommer de inte utgöra de kommande åren i alla fall. Hoppas bara att det inte blir några förlorade kullar som under IT-kraschen!
Med svensk case shiller menade jag mer konceptet med att mäta upprepade försäljningar parvis för att minska föroreningarna från kvalitetsskillnader och andra skillnader som rör hur mixen ser ut. Kräver bearbetning av lagfartsdata och är ju något större men det vore bra med sådant jämförelsematerial.
Ditt sverigelager på grafen visar vilken hårresande resa som väntar om Shiller har rätt. Hoppas inte det för vår samhällsekonomi skulle nog få en historiskt ojämförbar misshandel i så fall.
Vi får väl se vem som har rätt, man får inte glömma att Stockholms befolkning ökar med 15000 om året just nu. Den störta inflytning på många många år. Sen kommer vi nog se en väldigt låg ränta. Är ju trots allt inte så många som förlorar jobben i Stockholm.
Vet varken ut eller in längre...
Det vore konstigt om nedgången stannade av redan. Men å andra sidan, till våren så talar ju väder och ränteläge snarast för en stabilisering. Det som talar för en nergång är framför allt arbetsmarknaden.
Så då är frågan hur korrelationen är mellan arbetslöshet och bostadspriser. En del hävdar att korrelationen mellan just arbetslöshet och bostadspriser är den starkaste. Men jag är lite tveksam - vid den senaste lågkonjukturen (den s.k. "it-bubblan") så steg väl arbetslösheten och bostadspriser tvärt om parallellt.
Andra hävdar att det istället är ränteläget som korrelerar mest med bostadspriserna. Men där har ju senaste årens räntehöjningar i princip bevisat motsatsen.
Så vad finns det som har en tydlig korrelation till bostadspriser? Kanske är det reallöner? Där finns en ganska fin korrelation tror jag (i alla fall om man tittar på graferna). Om så, vad kan man tro om reallönerna det kommande året?
Tror att man skall vara väldigt försiktig med att dra några långtgående slutsatser om kvoten mellan KPI och bostäder (eller vilken vara som helst för den delen). KPI är ett vägt genomsnitt av en varukorg, och naturligtvis kommer priset på olika varor att utvecklas olika.
Ta platta TV apparater som ett uppenbart exempel. Under de senaste 5 åren har priset på dessa utvecklats enormt mycket svagare än KPI som helhet. Betyder detta att vi inom närtid kan förvänta oss en flerdubbling av priset på tv-apparater?
Nej, naturligtvis inte. Det har skett en relativ prisförändring (i det här fallet pga. teknisk utveckling och sjunkande produktionskostnad) som gör att tv-apparater tappat rejält gentemot KPI, och det finns ingen anledning att tro att de kommer att ta igen det tappet under överskådlig tid.
På samma sätt finns det naturligtvis saker som kommer att utvecklas starkare än KPI över tiden. I fallet bostäder så skedde t.ex. två saker i tidigt 90-tal som med all säkerhet påverkar - förändringen av ränteavdragen (som driver priser nedåt), och förändringen av räntepolitiken (som driver priser uppåt).
Hur detta sedan slår kan man naturligtvis diskutera, men min poäng är att det inte går att förlita sig på ett konstant samband mellan en specifik vara och KPI. Det kommer alltid att ske relativa prisförändringar, och det innebär inte nödvändigtvis att priserna kommer att återgå till KPI-kurvan under överskådlig tid.
re anonym som pratar om korrelation
Båda dessa faktorer korrelerar naturligen genom samverkan mot bostadspriserna. Räntan genom kreditgivningen som påverar efterfrågesidans kapitaltillgång starkt. Arbetslösheten påverkar efterfrågesidan genom att minska viljan till risktagandet kring köpbeslut och genom att helt enkelt plocka bort folk från möjligheterna till finansiering. Dessutom tenderar utbudet att öka! IT-kraschen var i varsel och arbetslöshet betydligt mildare än det vi har nu. Dessutom var prisuppgången moderat mellan 96 och 99. Att lägga it-kraschen på nuläget och extrapolera fram en liknande prisutveckling med mångdubbelt högre priser verkar inte vettigt. Vid IT-kraschen hade priserna bara två år tidigare precis orkat över 1992 års prisläge så det var något helt annat!
Det är 10 observationer denna vecka vilket gör att det statistiskt inte är säkert att marknaden vänt. Historiskt när fastighetsmarknader globalt går ner så när väl en marknad börjat vika så sjunker den en längre tid, minst 1 år. Förmodligen är detta bara "noice" på en redan etablerad trend.....
Titta på antalet avslut.
Priserna som marknaden är villig att betala för samtliga objekt ligger sannolikt betydligt under
45 000 kr / m2.
Varken uppåt eller nedåtgående kurvor brukar peka spikrakt nedåt.
Varje nedgångsperiod skakar fram en viss mängd nya köpare. Jämför med IT bubblan som hade stora upp och nedgångsperioder i den tid som vi nu ser tillbaka på som "när det sprack", som i själva verket var flera års tid.
Dra mig baklänges på en liten vagn - utbudet håller på att minska. Syns tydligt på 1:or och 2:or på hemnet samt i statistiken
på bospindeln.se.
Priserna kanske verkligen håller på att stabiliseras ?
Utbudet minskar alltid i juletider, för att sedan stiga kraftigt i början på Januari....
Skicka en kommentar