Vecka 50: verkar ganska brunt (OBS ny skala)

Priserna är återigen under 40000 och på lägsta nivå sedan mätningen startade (låter mer spektakulärt än vad det är... mätningarna startade i augusti 2007). Budstarten är dramatiskt ned. Vid närmare anblick finner man att det förmodligen beror på en oproportionerlig andel söderlägenheter denna vecka (visas ej).

Om man däremot tar lägenheter sålda under december så visar det sig att vi har en normal mix under den tvåveckorsperioden (borde vara c:a hälften av tidigare fullständiga månader) , se tabellen under följande graf. (Jag litar på att ni är intelligenta nog att bortse från stora rörelser i stadsdelspriser, där dessa är baserade på få försäljningar). Observera att föra veckans data därmed var underviktad i söderlägenheter.

Enligt ovan (normal mix under senaste två veckor) är det därför rimligt att titta på December månads data. Vi drar därför slutsatsen att priserna är fallande, och att desutom budstarterna är fallande. Naturligtvis är december en dålig månad för försäljningar, se bara förra årets utveckling (på annant ställe i bloggen) och därför behöver detta inte med säkerhet betyda att räntesäkningen inte har haft någon effekt .

vecka 49:

Det blir spännande att se nästa vecka om priserna påverkas av räntesänkningen.

November månad: oförändrat jämfört med Oktober, men trenden neråt?

Däremot verkar priserna ha fallit den sista veckan. Detta till helt normala utgångspriser. Naturligtvis är 10 försäljningar ett för litet urval för att dra långtgående slutsatser på, så vi får vänta några veckor till innan vi vet vad som egentligen händer:


Jag skulle också vilja tacka för alla utmärkta och insiktsfulla kommentarer på förra veckans inlägg. Delar (men inte alla) av era åsikter och kommentarer har jag redan uttryckt i tidigare bloggar, men alla har i alla fall givit nya infallsvinklar. Läs dem gärna! Här följer några svar/kommentarer från mig:

Efter att nu ha börjat ana vad som avses med case Shiller (behöver nog läsa på lite till), måste jag tyvärr meddela att jag inte kommer att göra det, pga tidsbrist (och data-brist). Framförallt finner jag bristen på snabb rapportering mer akut än bristen på adekvat statistisk behandling (Mäklarstatistik gör nog en helt ok statistisk behandling av sin data), och jag tror att det är där jag kan bidra med något.

En annan kommentar behandlade hur snabbt rörelser på bostadsmarknaden sker. Jag personligen börjar nog luta till att rörelserna sker väldigt snabbt även på bostadsmarknaden. Men eftersom den rapporterade statistiken ofta är rullande 12 månaders (i bästa fall 3 månaders) kombinerat med flera månaders eftersläpning (SCB - husmarknaden), ger det illusionen av en långsam marknad.

vecka 47: priserna fortfarande runt 45000?

Priserna går upp, men detta kan mycket väl bero på en onormal lägenhetsmix denna vecka ( höga utgångspriser)


Sedan var det en kommentar till förra inlägget som tyckte jag skulle göra ett svenskt case-shiller. (antar han menade att jämföra KPI utveckling med hus/fastighetsprisutveckling). Denna gjorde någon annan i September 2007 genom att överlagra graf (med data från SCB) med en case-shiller graf. Jag testade själv med siffror från SCB och det såg likadant ut. Men varning, man väljer ju själv var man vill att det svenska indexet ska börja i den amerikanska grafen.

Som jag förstår hypotesen, ska KPI utveckling och husprisutveckling ska gå parallelt - dvs konstant kvot mellan dem.

Som ni ser, kan man om man tror på hypotesen gissa sig till när botten är nådd, och hur stor fallhöjden är. Men som jag har argumenterat för i ett tidigare inlägg (tror jag), så ska man nog undvika att tolka huspris/KPI = konstant som en absolut sanning.

Det borde finnas mer data att stoppa in nu eftersom det har gått ett år sedan jag (och den som har gjort grafen) gjorde analysen.

Vecka 46: Fortsatt stabilt kring 45 000

Notera också den relativt höga omsättningen de senaste 3 veckorna.

Vecka 45. Stabilisering kring 45000 kr/kvm

Vecka 44. Hög omsättning,

På allmän begäran (se kommentarer till förra inlägg). Jag brukar inte visa veckovis data i månadsskiften (för att uppehålla spänningen :)), men gör undantag nu när det är tillräckligt spännande ändå..


Inga direkta förändringar i priset gentemot förra veckan, men hög omsättning:

Oktober: kraftigt (10%) ned.

Ingen överraskning givet tidigare veckodata. Observera att omsättningen blev relativt normal för Oktober månad som helhet (ett stort antal försäljningar sista veckan)




Nu faller båda stora och små lägenheter i pris.

vecka 43: rekyl uppåt

Intressant att se att volatiliteten har ökat precis som i aktiemarknaden den senaste tiden. En del av den veckovisa volatiliteten förklaras naturligtvis av mindre urval av lägenheter per vecka, men det förklarar inte allt.

Det är inte speciellt svårt att gissa sig till att Oktober månads priser är bra mycket lägre än September månads priser. Känns kul att veta c:a 2 veckor innan mäklarstatistik kommer med sin data.

Vecka 42: Armageddon?

Nejdå det är nog inte armageddon. Men priserna faller mycket kraftigt de senaste 4 veckorna. Observera att den sista veckan var utgångspriserna lägre än vanligt. Det tyder på att det inte är en helt representativ mix.

Vecka 41: Fortsatt nedåt. Har tappat 20-25% sedan årshögsta.

c:a 20% är fallet för rullande två veckorsmedelvärde, och c:a 25% är fallet för veckovis medelvärde

September: Priserna faller kraftigt på stora lägenheter

vecka 40: fortfarande årslägsta

Det verkar som vi faktiskt har fått ett bestående prisfall om minst 10%. Personligen är jag övertygad om att det kommer att bli mycket större framgent. Se tidigare inlägg 2007-10-27 (http://bostadsmarknaden.blogspot.com/search?updated-max=2007-11-11T01%3A47%3A00%2B01%3A00&max-results=5) för argument. Observera dock att spreadarna galopperat iväg sedan dess.

vecka 39: Kraftigt ras, ner på lägsta senaste 12 månaders perioden

Vecka 38: Lite upp igen

Det glädjer mig att mina läsare redan visste vad som skulle stå i di artikeln idag!

http://di.se/Nyheter/?page=/Avdelningar/Artikel.aspx%
3Fstat%3D0%26ArticleID%
3D2008%255c09%255c16%255c301036%26SectionId%
3DPrivatekonomi%26menusection%3DPrivatekonomi%
3BPrivatNyheter

vecka 37: tillbaka runt årslägsta

Vecka 36 uppgång var förmodligen ett resultat av en udda lägenhetsmix. Det verkar rimligt att anta att priserna är tillbaka kring årslägsta.

www.maklarstatistik.se är sena

Mäklarstatistik skulle ha raporterat Augustis siffror idag. Det har fortfarande inte kommit ut. Detta har inte hänt tidigare (det senaste året i alla fall) . Verkar märkligt.


http://www.maklarstatistik.se/qoa.htm#11

Jag fick en fråga, jag svarar utan att recitera frågan, av ren lathet. Ja, det är möjligt att dom mörkar egentlig utveklicng. MEN! tex jag som har koll på en delmarknad av deras marknad. Det är svårt att totallura mig.
Så, förmodligen kan du vara lugn

Augusti: Mindre lägenheter faller.

I augusti faller prisserna något:

På små lägenheter faller priserna, men för större lägenheter är priserna konstanta

Sista veckan var väldigt låg omsättning. Priserna gick upp, men utgångspriserna var väldigt höga, så det var nog inte en representativ lägenhetsmix.

vecka 35 ras?

Detta kan vara ett större ras. Vi får se de närmsta veckorna om det hålls kvar på nuvarande prisnivå ( i närheten av årslägsta)

Första veckorna efter sommaren är något lägre än innan sommaren

Naturligtvis är det bara att ignorera alla svängningar under sommaren.

Ingen uppdatering denna veckan

Låg aktivitet på marknaden och personlig tids-/motivationsbrist är huvudorsaker. Jag återkommer nästa vecka om det blir ändrade förhållanden. Jag "garanterar" dock alltid månatlig uppdatering.

För övrigt: imorgon Onsdag får vi se vad mäklarstatistik har att visa. Ska bli spännande.

Juli: Ungefär kvar på samma nivå som Juni, under mycket låg omsättning

Inte helt oväntat var det låg omsättning. Det går många rykten om att objekt som inte blev sålda under våren nu kommer ut på hösten igen. Vi får se om det är sant. Om någon har fakta som stöder eller vederlägger ryktena skulle de vara intressanta att se. Det är ingen större skillnad på utvecklingen för små och stora lägenheter, därför visar jag inte detta den här månaden.

Juni: Fall till strax över snittpriset det senaste året, låg omsättning

Jag tänkte gå på semester nu. Därför kommer inga uppdateringar under Juli eller första veckan i Augusti. Det verkar inte hända så mycket just nu ändå.
Här följer iallafall nästan hela Juni (saknas två vardagar i statistiken) :


Stora lägenheter har utvecklats sämre de senase 6 månaderna än små lägenheter:

Vecka 25: Fortsatt konstanta priser till låg omsättning

Vecka 24: stillastående till mycket låg omsättning

Ja, jag vet, jag är velig: nu återigen med Östermalm. Detta eftersom vi ändå har variationer i vilket urval av lägenheter som det blir varje vecka. Vill man ha mindre fluktuationer i kurvorna får man titta på rullande två- eller fler-veckors medelvärde. Men ni får förmånen att se all data, och istället får ni göra rullande medelvärdet i huvudet. Det är en bra övning.

Vecka 23: svagt nedåtgående trend om något

Här följer statistiken (nu rensad för Östermalm, då den statistiken bara skapar onödiga veckovisa fluktuationer - exempelvis var det inga försäljningar i Ömalm denna vecka)


Det ska bli spännande att se vad det allt högre ränteläget kommer att ha för effekter på bostadsmarknaden. Än så länge verkar effekten vara begränsad eller balanserad av andra positiva faktorer. Dock kanske det nu börjar gå upp för en del att det faktiskt är möjligt med boräntor över 6%.

Maj månad: små lägenheter skjuter i höjden

För att se vecka 22, titta på tidigare inlägg. Där kommenterar jag även statistik från Hemnet, och kostnadsinflation.

Jag kommer inte att publicera data splittat på stadsdelar, då det inte går att utläsa några specifika trender när det gäller att säga vilka som faller eller stiger mest på det begränsade urvalet jag har.

Intressant är att se att små lägenheter har fortsatt att stiga. Men (se även kommentar vecka 21) påverkar en enda försäljning på Östermalm så att Majvärdet utan den skulle ha legat kring Augusti/September-värdet. Dock innebär deta oavsett en stigning:
Nedan följer också totala utvecklingen, med en trendlinje för rullande tremånaders. Alltså förutspår jag att kurvorna på Maklarstatistik kommer att peka uppåt, och att trenden är uppåtgående.

Vecka 22: Fortsatt höga budstarter och slutpriser

Glöm inte att vecka 21 var lite speciell (se tidigare inlägg) när ni tittar på grafen.

Hemnetstatistiken som gav att rekordmånga objekt är ute på marknaden var intressant, men är svår att använda för förutspå hur den kommer att påverka mina grafer, då statistiken inte var särredovisad för innerstaden.

Lika intressant är att hålla ett öga på kostnadsinflationen (mat, råvaror, energi etc.), då den kan komma att ge högre räntor, och lägre disponibel inkomst efter att det nödvändigaste utläggen (om inte detta åtföljs av löneinflation). En sådan utveckling kommer det att (allt annat lika) pressa ner priserna på bostadsrätter. Jag *tror* inte att denna utveckling är inprisad i bostadspriser idag.

Vecka 21: Fantastisk utveckling?

Fantastisk utveckling i slutpriser. Dock beror detta till stor del på att en lägenhet på Östermalm sålts för c:a 151 000 kr/kvm (utgångspris c:a 58 000 kr/kvm). Om detta är rätt (en etage etta på Artillerigatan 63, 33kvm , men kanske upplevs mycket större) så är det ett imponerande pris. Jag har även med en graf som är rensad för Östermalm för att slippa denna "outlier", och då ser det lite mera osäkert ut vad gäller utvecklingen.

Den orensade grafen:
Den rensade grafen (utan Östermalm, för att slippa etagelägenheten):

Vecka 20: Fortsatt ökning av budstart, men något fallande slutpriser

Budstartsökningen beror den här gången förmodligen på onormalt hög andel Östermalmslägenheter.

Jag har också upptäckt att en del lägenheter har rapporterats som sålda och sedan tagists bort. Jag har rensat för några sådana i historiska data. Men jag kommer att göra en mer sammanhållen insats de närmaste månaderna. Därför kan historiska data komma att flytta sig något i efterhand. Detta förväntar jag dock ha mycket lite inverkan på hur kurvorna ser ut.

Vacka 19: Fortsatt mycket höga budstarter och slutpriser

Höga budstarter indikerar fortfarande att det inte är en normal mix av lägenheter som säljs. Det kan iofs också bero på att mäklaren har börjat med en mer agressiv budstart.

Vecka 18: kraftigt upp - April: Fortsatt upp framförallt för små lägenheter.

Dock kommer uppgång när budstarten ökar minst lika kraftigt. Detta brukar indikera att det inte är ett representativt urval, därför ska uppgången tolkas försiktigt.


Här följer också April månads-data (två följande grafer). Fortsatt uppåt, framförallt drivet av små lägenheter:

Veckas 16: Lite uppgång igen, och ytterliggare normalisering av små-stora lgh spread

Vecka 16: Försiktigt nedåtgående trend

Det rör sig försiktigt nedåt sedan toppen vecka 12:
Spreaden mellan stora och små lägenheter(rullande 4 veckors) är fortsatt väldigt låg. Sista veckan har den till och med reverserats igen, även om det är på väldigt lite data:

Mycket få avslut i vecka 15

Endast 9 avslut i vecka femton Detta är lägsta siffran på över ett halvår (förutom runt nyår).

Det går ner, men på begränsat underlag:
Separationen mellan små och stora lägenheter fortsätter normaliseras:

Vecka 14. Inte mycket har hänt.

När det gäller konstigheterna i små/stora lägenheter identifierat i månadsrapporten, har nu på rullande 4-veckors mått små lägenheter gått om stora lägenheter igen: